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Carenze nei requisiti acustici minimi di un immobile: svalutazione fino al 30%

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CARENZE NEI REQUISITI ACUSTICI MINIMI DI UN IMMOBILE: SVALUTAZIONE FINO AL 30%

Carenze nei requisiti acustici

La mancanza dei requisiti acustici passivi è un vizio nell’isolamento acustico dell’immobile: una violazione della legge che annulla l’agibilità del bene e ne causa la svalutazione anche fino al 30% del prezzo di vendita.

In questi casi il costruttore, o il venditore a seconda dei casi, sono obbligati a concedere una diminuzione del prezzo di vendita con la modalità del rimborso di una parte di quanto incassato o con il risarcimento dei danni provocati.

Cosa dice la legge a proposito dell’assenza dei requisiti acustici passivi

 
Il DPCM 5/12/97 dichiara che la carenza dei requisiti acustici passivi in un edificio costituisce una vera e propria inadempienza: è un vizio, un difetto dell’opera e dà origine ad una responsabilità che può ricadere su soggetti diversi che possono essere l’appaltatore oppure il progettista, il direttore dei lavori, il tecnico acustico oppure il venditore, anche se si tratta di un privato.

Ad essere danneggiati dall’assenza o dalla carenza o inadeguatezza dei requisiti acustici passivi minimi sono il committente, l’acquirente finale e anche i terzi soggetti che sono disturbati dal rumore non adeguatamente trattato.
 
Quindi, chi ha acquistato o commissionato un immobile che, al momento della compravendita è affetto da rumore per scarso isolamento acustico, può fare una richiesta di risarcimento danni. Alcune sentenze hanno obbligato a risarcire una cifra nell’ordine del 20% - 30% dell’importo pagato per l’immobile.

L’assenza dei requisiti minimi di isolamento configura un vizio occulto


Questo  della mancanza dei requisiti acustici passivi si può definire vizio  occulto perchè non è visibile come lo sono altri danni o imperfezioni.
Per  identificare se un immobile rispetta o meno i requisiti acustici  passivi occorre l’analisi di un professionista, non basta  un’osservazione attenta.

Il vizio occulto prende forma  perchè chi acquista un immobile ha diritto di ottenere, in cambio del  suo denaro, un bene conforme alla legge oppure, al contrario, deve  essere pienamente informato dell’assenza dei requisiti acustici minimi  di legge: in questo ultimo caso, il prezzo di vendita sconterà, da  subito, questa mancanza.



Quali sono i requisiti minimi di isolamento acustico da rispettare?

 
Il DPCM 5/12/97 “Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici” definisce sia i valori minimi di isolamento acustico che devono avere le strutture edilizie (muri, finestre, solai), sia i limiti di rumorosità degli impianti privati e condominiali.
 
Attenzione, è il singolo Comune il soggetto tenuto a garantire l’applicazione delle norme di legge ed è facoltà dello stesso Comune, definire le modalità con cui si debba certificare l’effettivo rispetto della normativa.

Talvolta, la documentazione attestante il rispetto dei requisiti acustici passivi è richiesta in fase di domanda di concessione edilizia o di permesso di costruire, in altri casi al momento della richiesta di agibilità. Alcuni comuni, quindi, richiedono la valutazione del rispetto dei requisiti acustici passivi minimi in modalità previsionale, altri in modalità effettiva.

Nel primo caso i Tecnici Competenti eseguono le loro valutazioni per decretare o meno il rispetto dei requisiti di legge su base solo documentale, confrontando i limiti previsti con le schede tecniche dei diversi elementi previsti dal progetto e dal capitolato.

Nel secondo caso, invece, le valutazioni sono eseguite in opera, anche con l’ausilio di rilevazioni fonometriche dedicate.
 
È vero, però, che molti Comuni rilasciano permessi e certificati senza un vero controllo dei requisiti acustici passivi in opera, e questa è la ragione per cui ci sono così tante cause legali e controversie in questo ambito.
 

Quando i requisiti acustici passivi minimi non sono rispettati

 
I requisiti acustici passivi da rispettare nella costruzione di un edificio (ma anche per la sua ristrutturazione o per il suo cambio di destinazione d’uso) riguardano diversi temi:
 
  • i muri interni: ovvero l’isolamento acustico dai rumori provenienti da altre unità immobiliari vicine o attigue;
  • i muri esterni e la facciata: ovvero la protezione dai rumori esterni;
  • i solai: ovvero l’isolamento acustici dai rumori da calpestio del piano di sopra;
  • gli impianti condominiali, come ascensori, caldaia, impianti termo-idraulici

Il mancato rispetto dei requisiti acustici passivi minimi qui richiamati è un vero e proprio vizio di agibilità. E questo vizio occulto nell’isolamento acustico è causa di una decisa svalutazione dell’immobile.

La vendita di una casa rumorosa, che rischi si corrono

 
Il punto qui non è la responsabilità ultima di chi ha eseguito i lavori, ma la tutela del diritto dell’acquirente in buona fede ad avere un’abitazione che possa proteggere lui e la sua famiglia dal rumore, almeno il minimo definito dalla legge.
  
Per questa ragione sono a rischio tutte le compravendite in cui il venditore – che sia il costruttore o l’acquirente – offre sul mercato un’abitazione senza aver fatto adeguatamente valutare la presenza e il rispetto effettivo dei requisiti acustici passivi previsti dalla norma.

Infatti, non appena il nuovo acquirente si renderà conto che quella casa è davvero troppo rumorosa, che consente ad una quantità di rumore intollerabile di violarla e mette a rischio la salute e il comfort acustico della sua famiglia, avrà titolo a procedere per il risarcimento dei danni conseguenza del vizio occulto.

L’art. 1490 del Codice Civile, infatti, tutela l’acquirente prevedendo che qualsiasi venditore è tenuto a garantire l’immunità da vizi di ciò che vende. E per vizi si intendono quegli elementi che rendono l’oggetto della compravendita non idoneo all’utilizzo a cui è destinato, ma anche quelli che causano una svalutazione, ovvero ne diminuiscono il valore in modo rilevante.

I tempi per la denuncia dei vizi dell’isolamento acustico sono diversi a seconda che l’acquirente stia comprando direttamente dal costruttore oppure da un venditore, a sua volta precedente acquirente.

Nel primo caso i tempi sono più lunghi – arrivano fino a 10 anni – e sono normati e disciplinati dal codice civile in tema di appalti.

Nel secondo caso, invece, i tempi previsti dalla legge sono brevissimi: un acquirente ha tempo 8 giorni dalla data dell’acquisito per denunciare al venditore i vizi del bene.

In entrambi i casi, - quindi sia in caso di acquisto da costruttore che da venditore - dal momento della scoperta del vizio occulto, si ha 1 anno di tempo per agire legalmente, pena la prescrizione del reato.

Acquisto di una casa rumorosa, cosa fare per accertare i requisiti acustici passivi?

 
Per accertare la presenza e l’adeguatezza dei requisiti minimi di isolamento acustico di una casa occorre una perizia acustica – che poi sarà agli atti come perizia tecnica di parte – in cui vi sia la valutazione dei requisiti acustici passivi.

Sorgedil esegue questo tipo di consulenza in modo tempestivo e preciso: un Tecnico Competente in Acustica visita la casa o l’appartamento, verifica la documentazione esistente, esegue misure fonometriche con valore legale e firma una relazione tecnica dedicata in cui riassume l’esito delle sue analisi e valutazioni.
 
La perizia acustica potrà concludersi con l’accertamento della presenza dei requisiti acustici passivi (ovvero con la conclusione che la costruzione è stata eseguita a regola d’arte), oppure con la scoperta di carenze e vizi dell’isolamento acustico complessivo.
 
Sorgedil esegue anche una speciale perizia acustica in fase di trattativa: prima di acquistare la casa che vorresti, fai fare un’analisi del livello di isolamento acustico per accertarti del valore effettivo del bene e avere la possibilità di scegliere con consapevolezza.

Compila il form o contattaci per sapere quanto costa la nostra perizia acustica per la verifica dei requisiti acustici passivi di un immobile oggetto di compravendita.


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